不動産鑑定の流れ：依頼から評価書受領まで

不動産の売却や相続、資産評価を進める上で重要となるのが「不動産鑑定」です。本記事では、不動産鑑定を依頼してから評価書を受け取るまでの流れを、初めての方でも理解しやすいようにステップごとに丁寧に解説します。

現地調査や評価手法の選定書作成の過程を把握することで、安心して手続きを進めるための知識が身につきます。鑑定の基本を知り、適正な資産管理に役立てましょう。

不動産鑑定とは？

不動産鑑定とは、土地や建物などの不動産が「今いくらの価値があるのか」を、専門の資格を持つ人が調べて判断することです。売買や相続、会社の資産評価など、さまざまな場面で使われます。

ここでは、不動産鑑定の基本的な内容と、どんなときに依頼すべきかをわかりやすく解説します。

不動産鑑定の目的と利用シーン

不動産鑑定の主な目的は、適正価格を明確にすることです。不動産の値段は、広さや場所だけで決まるものではなく、近くの土地の売買状況や周りの環境、法律での制限など、いろいろな条件が関係します。

そのため、専門家に鑑定してもらうことで、誰が見ても納得できる「根拠のある価格」がわかります。これは、家を売るときや、家族で相続する場合、また会社の資産として記録する場合などに役立ちます。

不動産鑑定士とは？資格と役割を解説

不動産鑑定士は、国の資格を持ち、第三者として不動産の価値を判断する仕事を行っています。鑑定結果をもとに作成する評価書は、裁判所や銀行、企業などでも重要な資料として使われます。

建築や法律、経済の知識を活かしながら、客観的で信頼できる判断を下すことが求められる職業です。

鑑定評価が必要となるケースとは

不動産鑑定は、相続や離婚のときの財産分け、不動産を売るときの価格の確認、会社の資産評価、または裁判での証拠として使われることがあります。

特に不動産の価値が大きい場合や、関係者の間で意見が分かれやすい場合には、専門家による評価がとても重要です。あいまいな判断で進めると後々トラブルになることもあるため、早めに専門家に相談しておくことが安心につながります。

不動産鑑定の流れをステップごとに解説

不動産鑑定を初めて依頼する人にとっては、どんな手順で進むのかがわからず不安になることもあるでしょう。

ここでは、依頼から鑑定結果を受け取るまでの一般的な流れを、順を追って説明します。

依頼前に準備すべき情報と確認事項

不動産鑑定を依頼する前には、対象となる土地や建物についての情報を整理しておくと安心です。具体的には、所在地や面積、用途、固定資産税の納付状況、登記簿謄本公図などがあるとスムーズです。

また、鑑定の目的を明確にしておきましょう。売却のためなのか、相続のためなのか、目的によって評価の基準や方向性が変わることがあります。

不動産鑑定の契約から実施までの基本ステップ

実際に依頼する際は、まず不動産鑑定士との打ち合わせを行います。鑑定の目的や物件の内容、納期や報酬などを確認したうえで、正式な契約を結びます。契約が済んだら、鑑定士が現地調査や資料収集に入ります。

その後、評価手法を検討し、計算・分析を行って、最終的な鑑定結果をまとめていきます。こうした一連の流れには、通常2〜4週間程度かかることが多いです。

鑑定にかかる期間と一般的なスケジュール

鑑定にかかる日数は、物件の規模や種類、目的によって異なりますが、個人が依頼する住宅や土地であれば、2週間〜1か月ほどが目安となります。

ただし、複雑な権利関係がある物件や、資料収集に時間がかかる場合は、さらに時間が延びることもあります。事前に予定を確認し、必要なタイミングから逆算して依頼することが大切です。

現地調査と資料収集のポイントとは

不動産鑑定では、机の上でのデータ分析だけでなく、実際に土地や建物を訪れて状態を確認する「現地調査」がとても重要です。また、評価に必要な書類や過去のデータを集める「資料収集」も欠かせません。

ここでは、現地調査と資料収集の内容と注意点を解説します。

現地調査で確認される主な項目

鑑定士が現地でチェックするポイントは多岐にわたります。ただし、大まかには以下のような要素に注目して調査が行われます。

• 土地の形状、面積、接道状況
• 周囲の土地利用（住宅地・商業地・工業地など）
• 建物の外観や構造、築年数、劣化の程度
• 騒音やにおい、日当たりなどの環境要因
• 近隣施設（駅・学校・病院・商業施設など）との距離

これらの情報は、不動産の使いやすさや需要に影響するため、価格を決めるうえで非常に重要です。写真撮影も行われるので、できるだけ敷地内が整っている状態で調査を受けると印象も良くなります。

必要となる書類や資料の種類

正確な鑑定を行うには、実際の調査だけでなく、資料に基づいた確認も必要です。提出や用意が求められる代表的な資料は以下のとおりです。

• 登記簿謄本（全部事項証明書）
• 公図および地積測量図
• 建築確認申請書、建物図面
• 固定資産税の課税明細書
• 売買契約書や賃貸借契約書（過去の取引がある場合）

これらの資料は、不動産の所有者や権利関係、構造や広さ、過去の価格履歴などを把握するために役立ちます。依頼の段階で揃っていない場合も、鑑定士に相談すれば取得方法を案内してもらえることが多いため、気軽に確認するとよいでしょう。

調査時に所有者が気をつけたいこと

現地調査は、円滑に進めるために所有者側でも準備しておくことがあります。とくに以下のような点に注意すると、トラブルなく調査が終えられます。

• 敷地や建物内への立ち入りを事前に許可・手配しておく
• 物件が空き家の場合は鍵の準備を忘れない
• 電気・水道が止まっていると調査に支障が出る場合がある
• 敷地内に私物やゴミが多いと調査の妨げになるため整理しておく
• 必要に応じて、近隣住民への声かけや事前連絡を行う

ちょっとした配慮が、調査のスムーズさや鑑定士との信頼関係にもつながります。とくに相続物件などで現地を離れて管理している場合は、前もって段取りを整えておくと安心です。

鑑定評価手法の種類と選定基準について

不動産鑑定では、評価の目的や物件の特性に応じて、いくつかの評価手法を検討します。鑑定士は法律や実務指針に基づき、複数の観点から価格を導き出します。

ここでは、代表的な鑑定評価手法について解説します。

取引事例比較法とは？特徴と使われ方

取引事例比較法は、似たような不動産の最近の取引事例を参考にして、現在の価格を推定する方法です。たとえば、同じような広さ・立地条件の土地や建物がいくらで取引されたのかをもとに、評価対象の不動産の価値を判断します。実際の市場価格を反映しやすいため、特に住宅地や分譲マンションのように取引が活発なエリアでは有効です。

ただし、まったく同じ条件の物件は存在しないため、違いを補正して価格を調整する作業が必要になります。

原価法と収益還元法の違いと活用例

原価法は、土地の価格と建物を建てるのにかかる費用を合計して、不動産全体の価値を求める方法です。主に、あまり取引が行われていない物件や、特殊な用途の建物（工場・倉庫など）の評価に使われます。

一方、収益還元法は、その不動産が将来どれくらいの利益を生むかを計算して、価値を見積もる方法です。たとえば、アパートや商業ビルのように賃料収入が見込める不動産に適しています。この2つの手法は、不動産が「使われる目的」によって選ばれる傾向があります。

評価手法の選定はどう決まるのか

鑑定士は、評価の目的（売却、相続、訴訟など）と対象となる不動産の性質を踏まえて、どの手法を重視するかを判断します。市場での流通性が高ければ取引事例比較法、建物の再建価値を重視するなら原価法、収益性を軸に考えるなら収益還元法を重視するのが一般的です。

原則として複数の手法を併用し、それぞれの結果を比較しながら最終的な価格を決定します。これにより、偏りのない評価が可能になります。